ADÁS-VÉTEL

Az ingatlan tulajdonjogának megszerzése legtöbbször átruházással, azon belül pedig adásvétellel történik. Átruházással főszabályként csak az ingatlan tulajdonosától lehet megszerezni a tulajdonjogot (kivétel például a várt örökségről szóló rendelkezés, amikor az örökhagyó leszármazói egymás között az örökhagyó életében kötnek szerződést a várt örökségük tárgyában). 
Az ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. 

Többszöri eladás esetén az a vevő követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Ez a rendelkezés irányadó a többszöri ajándékozásra is. 
Adásvételi szerződés 
Az adásvételen alapuló tulajdonjog-átruházáshoz adásvételi szerződés szükséges, amely alapján az eladó köteles a dolog tulajdonát a vevőre átruházni és a dolgot a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni. 
A szerződés alakja 
Az ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés lényeges tartalmát írásba kell foglalni. Ez egyben azt is jelenti, hogy a Ptk. szerint érvényesen létrejön az az adásvételi szerződés is, amelyet csupán egyszerű magánokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltak. A dolog azonban nem ilyen egyszerű. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény ugyanis előírja, hogy milyen okiratok alkalmasak a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére. Márpedig a tulajdonjog megszerzéséhez nem elég az érvényes adásvételi szerződés, szükség van a tulajdonjog földhivatali bejegyzésére is. Erre azonban csak a közokirat, illetve az ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alkalmas. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet. Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, illetőleg a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve. Az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat fogadható el a bejegyzés alapjául akkor, ha az tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az „ellenjegyzem” megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének további feltétele a szárazbélyegző lenyomata. 
Az adásvételi szerződéshez tehát mindenképpen jogászi közreműködés kell, sőt magát a szerződést is csak jogász készítheti, hiszen a szerződést vagy közjegyzőnek kell közokiratba foglalnia (megszűnt az a lehetőség, hogy a közjegyző egyszerűen hitelesítse a magánokiraton szereplő felek aláírásait), vagy ügyvédnek kell készítenie (az ügyvéd csak a saját maga vagy az ügyvédi irodája által készített okiratot láthatja el az ellenjegyzésével). 
Itt említjük meg, hogy a Ptk. szerint, ha jogszabály a szerződés érvényességét megszabott alakhoz köti, az ilyen alakban kötött szerződés megszüntetése vagy felbontása is csak a megszabott alakban érvényes. A szerződésnek a megszabott alak mellőzésével történt megszüntetése vagy felbontása is érvényes azonban, ha az annak megfelelő tényleges állapot a felek egyező akaratából létrejött. Ingatlanoknál persze az ilyen szerződésmegszüntetés nem nagyon vezet eredményre a tulajdonjog közhiteles ingatlan-nyilvántartása miatt. 

Képviselet 
Az adásvételi szerződést képviselő útján is meg lehet kötni, hiszen a képviselő cselekménye által a képviselt válik jogosítottá, illetőleg kötelezetté. Aki képviseleti jogkörét jóhiszeműen túllépi, vagy anélkül, hogy képviseleti joga volna, más nevében szerződést köt, és eljárását az, akinek nevében eljárt, nem hagyja jóvá, köteles a vele szerződő félnek a szerződés megkötéséből eredő kárát megtéríteni. A bíróság azonban mentesítheti a szerződés megkötéséből eredő kár megtérítése alól, különösen ha korábban képviselő volt, és képviseleti jogának megszűnéséről a szerződéskötéskor hibáján kívül nem tudott. A rosszhiszemű álképviselő ezzel szemben mindig teljes kártérítéssel tartozik. 
A képviselő nem járhat el, ha a szemben álló vagy ellentétesen érdekelt fél ő maga vagy olyan személy, akit ugyancsak ő képvisel. (Ha a képviselő jogi személy, a képviselt kifejezett engedélye alapján érdekellentét esetében is eljárhat.) 

Meghatalmazás 
A képviseleti jogot a törvényen, a hatósági rendelkezésen és az alapszabályon alapuló képviseleten felül a képviselőhöz, a másik félhez vagy az érdekelt hatósághoz intézett nyilatkozattal (meghatalmazás) lehet létesíteni. A meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján kötendő szerződésre előír, tehát az ingatlan adásvételénél eljáró képviselő meghatalmazása csak írásban érvényes. (Megjegyezzük, hogy néhány földhivatalnál a meghatalmazáshoz is közokirati formát vagy ügyvédi ellenjegyzést kérnek.) 
A meghatalmazás eltérő kikötés hiányában visszavonásig érvényes; visszavonása jóhiszemű harmadik személy irányában csak akkor hatályos, ha azt vele közölték. A visszavonás jogáról érvényesen nem lehet lemondani. 

A szerződés tartalma 
Az adásvételi szerződés lényeges tartalmi eleme a felek megjelölése, az adásvétel tárgyául szolgáló ingatlan körülírása, valamint a vételár meghatározása. Ahhoz, hogy az okirat alkalmas legyen a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére, az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell magánszemélyeknél a felek nevét, leánykori nevét, születési helyét, idejét, anyja nevét és lakcímét, valamint a vevő személyi azonosítóját (közkeletű nevén a személyi számot). A gazdasági társaságok által kötött adásvételi szerződésben fel kell tüntetni a cég nevét, székhelyét, statisztikai törzsszámát, valamint a cégjegyzékszámát. 
A szerződésben pontosan meg kell jelölni, hogy az eladott ingatlan melyik településen található, s hogy mi a helyrajzi száma. A szerződésnek természetesen tartalmaznia kell azt, hogy az eladó az ingatlan tulajdonjogát adja el a vevőnek, aki azt megvásárolja. Ezek mellett a szerződésben az eladónak nyilatkoznia kell arról, hogy engedélyezi a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. 
További tartalmi követelmény, hogy a szerződésben fel kell tüntetni a felek állampolgárságát, s azt is, hogy a devizabelföldi személy a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény alapján külföldinek minősül. 
A vételárat mint pénztartozást ellenkező kikötés hiányában a teljesítés helyén érvényben levő pénznemben tehát forintban kell megfizetni. A más pénznemben vagy aranyban meghatározott tartozást a fizetés helyén és idején érvényben levő árfolyam (ár) alapulvételével kell átszámítani. Azt, hogy mikor lehet valósággal (effektíve) idegen pénznemben vagy aranyban való fizetést érvényesen kikötni vagy teljesíteni, a devizagazdálkodásra vonatkozó jogszabályok határozzák meg. 
A szerződés kötelező elemein túl nem árt írásba foglalni minden olyan körülményt, amely a szerződés részét képezi, amelyre a felek megállapodása kiterjed. Ez mindenképp célszerű, ha el akarjuk kerülni az utólagos vitákat, s az ahhoz kapcsolódó bizonyítási nehézségeket. Az ingatlan-adásvétel hatálya például a mezőgazdasági felszerelésre és jószágra csak akkor terjed ki, ha ebben a felek kifejezetten megállapodtak. Ugyanígy meg kell jelölni a részletvételnél kikötött esetleges kamatot is, mert a Ptk. szerint a magánszemélyek egymás közti szerződési viszonyában kamat csak kikötés esetében jár. (A kamat mértéke ha jogszabály kivételt nem tesz, vagy a felek másként nem állapodnak meg évi húsz százalék. A felek által túlzott mértékben megállapított kamatot a bíróság mérsékelheti.) 

Foglaló 
A szerződés megkötésekor foglalót lehet adni a kötelezettségvállalás jeléül. A későbbi viták elkerülése végett, a szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik. 
Amennyiben az adásvételi szerződést teljesítik, a foglalót be kell számítani a vételárba, ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, a foglaló visszajár. Ugyanígy visszajár a foglaló akkor is, ha mindkét fél felelős a szerződés megszűnéséért. A foglalónak a szerződésben vállalt kötelezettség teljesítését biztosító jellege abban mutatkozik meg, hogy a teljesítés meghiúsulásáért felelős vevő elveszti az adott foglalót. Amennyiben az eladó felel a szerződés megszűnéséért, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A foglaló visszaköveteléséről való lemondás, illetőleg a foglaló kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít; a szerződésszegés miatti kártérítésbe azonban a foglaló értéke beszámít. A foglaló mértéke általában a vételár 10 és 20 százaléka körül mozog. A túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti. A gyakorlatban általában a vételár 25 százalékánál magasabb mértékű foglalót tekintik túlzottnak. Az, hogy a konkrét esetben adott foglaló túlzott-e vagy sem, mindig az ügyletkötés valamennyi körülményének vizsgálata után dönthető el. 

A felek jogai és kötelezettségei 
Az eladó köteles tájékoztatni a vevőt a dolog lényeges tulajdonságairól és a dologgal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen az ingatlanra vonatkozó esetleges jogokról és az ingatlannal kapcsolatos terhekről. Köteles továbbá átadni a vevőnek az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat. 
Az eladó viseli a birtokba adással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket. A szerződéskötési költségek, a tulajdon-átruházási illeték, továbbá a birtokba lépés és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik. Az ingatlan vevője, ha a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt birtokba lép ennek napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. 

Tulajdonjog-fenntartás 
Az eladó a tulajdonjogot csak a szerződés megkötésekor, írásban és legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig tarthatja fenn. A vevő a tulajdonjog-fenntartás hatályossága idején nem idegenítheti el, és nem terhelheti meg az ingatlant. (Mindez nem érinti a feleken kívüli, úgynevezett harmadik személy jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogát.) Szavatosság a tulajdonjog átruházásáért és tehermentességéért. 
Amennyiben harmadik személynek olyan joga van az adásvétel tárgyául szolgáló ingatlanon, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza, a vevő elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet. E jogainak gyakorlása előtt a vevő megfelelő határidő kitűzésével köteles felhívni arra az eladót, hogy hárítsa el a tulajdonszerzés akadályait, vagy adjon megfelelő biztosítékot. Amennyiben a vevő a harmadik személy joga következtében e harmadik személynek kiszolgáltatja, vagy az eladónak visszaadja az ingatlant, az eladótól kártérítést követelhet. Ha az eladó jóhiszemű volt, csak a szerződés megkötéséből eredő károkat köteles megfizetni, ám ez a vevő elállási jogát nem érinti. 
Ha harmadik személynek olyan joga áll fenn az ingatlanon, amely a vevő tulajdonjogát korlátozza, a vevő megfelelő határidő kitűzésével tehermentesítést követelhet, és a tehermentesítésig megtagadhatja az ehhez szükséges összeg megfizetését. A határidő eredménytelen eltelte után a vevő az így rendelkezésre álló összegből vagy egyébként az eladó költségére tehermentesítheti az ingatlant. Amennyiben a tehermentesítés lehetetlen, vagy aránytalan költséggel járna, a vevő elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet, vagy a teher átvállalása fejében követelheti a vételár megfelelő csökkentését. Ezek a jogok a vevőt akkor is megilletik, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el, és a vevő nem kívánja az ingatlan tehermentesítését. 
Nem illetik meg azonban az említett jogosultságok a vevőt, ha a szerződés megkötésekor tudnia kellett, hogy nem szerezhet korlátozástól mentes tulajdonjogot az ingatlanon, kivéve, ha az eladó a vevő korlátozástól mentes tulajdonszerzéséért jótállott. A jelzálogjogtól való mentességért az eladó akkor is szavatol, ha arról a vevő tudott. 

A teljesítés lehetetlenné válása 
Itt említjük meg, hogy a polgári jog általános szabályai szerint, ha a teljesítés olyan okból vált lehetetlenné, amelyért egyik fél sem felelős, a szerződés megszűnik. A teljesítés lehetetlenné válásáról tudomást szerző fél haladéktalanul köteles értesíteni erről a másik felet. Az értesítés elmulasztásából eredő kárért a mulasztó felelős. Ha a teljesítés olyan okból vált lehetetlenné, amelyért a kötelezett felelős, a jogosult a teljesítés elmaradása miatt kártérítést követelhet. Amennyiben a teljesítés olyan okból vált lehetetlenné, amelyért a jogosult felelős, a kötelezett szabadul tartozása alól, és követelheti kárának megtérítését. 

A teljesítés megtagadása 
Ha a kötelezett jogos ok nélkül megtagadja a teljesítést, a jogosult választhat a késedelem és a lehetetlenülés következményeinek alkalmazása között. 

Elállás 
Amennyiben elállásnak van helye, az arra jogosult félnek írásban kell bejelentenie elállását a másik félhez. Az elállás a szerződést felbontja. A szerződés felbontása esetében a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg, és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. Itt van nagy jelentősége a foglalónak, hiszen az egyszerű vételárelőleg visszajár függetlenül attól, hogy ki felelős a szerződés meghiúsulásáért. 
Az adásvételi szerződésben a felek a Ptk.-ban szabályozottakon túl egyéb esetekre is kiköthetik, sőt rendelkezhetnek úgy is, hogy az elállást bánatpénz ellenében lehet gyakorolni. Ez természetesen nem vonatkozik a törvényen alapuló elállási jogra. A bíróság a túlzott mértékű bánatpénz összegét mérsékelheti. Nem gyakorolhatja a szerződésen alapuló elállási jogot az a fél, aki a már megkapott szolgáltatást nem, vagy csak tetemesen csökkent értékben tudja visszaszolgáltatni. 

Vétel megtekintésre vagy próbára 
Az ingatlanoknál sem kizárt a megtekintésre vagy próbára vétel. Ilyenkor a szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ. A vevő nem köteles indokolni a nyilatkozatát. Az eladó határidőt tűzhet a nyilatkozattételre, s ha a vevő e határidőt elmulasztja, a szerződés nem hatályos. Amennyiben azonban a vevő próbára átvette az ingatlant, azaz birtokba lépett, és az eladó által kitűzött határidőig nem nyilatkozott, a szerződés hatályos lesz kettejük között. A megtekintésre vételnél az eladó nem szavatol azokért a hibákért, amelyeket a vevő felismerhetett. 
Minta szerinti vétel esetében az eladó a mintának megfelelő dolgot köteles szolgáltatni. 

Elővásárlási jog 
Amennyiben valakit elővásárlási jog illet meg az ingatlanra, úgy a tulajdonos az eladáskor a szerződés megkötése előtt köteles közölni a kapott vételi ajánlatot az elővásárlási jog jogosultjával. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. 
Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában magáévá teszi az ajánlat tartalmát, a szerződés közöttük jön létre. Ha a jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja az ingatlant. 
Az elővásárlási jog alapulhat jogszabályon vagy szerződésen. Jogszabályon alapuló, törvényes elővásárlási jog illeti meg például a közös tulajdonban álló ingatlan tulajdonostársát az eladni kívánt tulajdoni hányadra. Ha több tulajdonostársa van az ingatlannak, akkor az elővásárlási jog mindegyiküket a tulajdoni hányadaik arányában illeti meg. A szerződésen alapuló elővásárlási jog csak akkor érvényes, ha az erről szóló megállapodást írásba foglalták. Ha az ilyen elővásárlási jogot bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi. 
Az elővásárlási jog átruházása főszabályként semmis, a gazdálkodó szervezet azonban kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult. Az elővásárlási jog ugyancsak főszabályként nem száll át az örökösökre. 

Visszavásárlási jog 
Az eladó az adásvételi szerződéssel egyidejűleg, legfeljebb öt évre, írásban kikötheti az eladott ingatlan visszavásárlásának jogát. A visszavásárlás az eladónak a vevőhöz intézett nyilatkozatával jön létre. 
A visszavásárlási ár egyenlő az eredeti vételárral. Az eredeti vevő azonban a visszavásárlási áron felül követelheti azt az összeget, amellyel az ingatlan értéke hasznos ráfordításai folytán a visszavásárlás időpontjáig gyarapodott, a visszavásárló pedig levonhatja az ingatlan állagának időközi romlásából eredő értékcsökkenést. 
Az eredeti vevő felelős a visszavásárlási jog meghiúsításáért vagy csorbításáért; ha azonban az ingatlan (például az önálló ingatlanként feltüntetett épület) neki fel nem róható okból megsemmisült, a visszavásárlási jog megszűnik. A visszavásárlási jogra az elővásárlási jog szabályai megfelelően irányadók. 

Opció 
Ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opciót) enged, a jogosult egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja az ingatlant. A vételi jogra vonatkozó megállapodást az ingatlan és a vételár megjelölésével írásba kell foglalni. Tekintettel arra, hogy a vételi jogra eltérő rendelkezés hiányában a viszszavásárlási jog szabályait kell alkalmazni, a határozott időre szóló opció legfeljebb öt évre köthető ki érvényesen. Arra is van azonban lehetőség, hogy az opció határozatlan időre szóljon. Ebben az esetben a vételi jog hat hónap elteltével megszűnik, az ezzel ellentétes megállapodás semmis. 
A bíróság mentesítheti a tulajdonost a vételi jogból folyó kötelezettsége alól, ha a tulajdonos bizonyítja, hogy a vételi jog engedése után olyan lényeges változás állott be a körülményeiben, hogy a kötelezettség teljesítése tőle nem várható el. 

Részletvétel 
A felek megállapodhatnak, hogy a vevő a vételárat meghatározott időpontokban, több részletben fizeti meg, ám az ingatlant a vételár teljes kiegyenlítése előtt birtokba veszi. (Ebben az esetben nem árt tulajdonjog-fenntartással élni!) Ilyenkor az eladó írásban kikötheti az elállás, illetőleg a részletfizetési kedvezmény megvonásának jogát arra az esetre, ha a vevő a részletet az esedékességkor nem fizeti meg. Ezzel a jogával az eladó a részlet megfizetésének első ízben való elmulasztása esetében csak akkor élhet, ha a vevőt erről előzőleg értesítette, és neki a teljesítésre megfelelő időt engedett. 
Ha az eladó elállt a szerződéstől, a vevő köteles használati díjat fizetni, továbbá meg kell térítenie azt a kárt, amely az ingatlan rendeltetésszerű használatával járó értékcsökkenést meghaladja. A vevő birtokába adott ingatlan vagy ingatlanrész elpusztulásának, illetve értékcsökkenésének veszélyét a tulajdonjog fenntartásakor is a vevő viseli. 

Csere 
Bár a Ptk. önálló szerződéstípusként szabályozza, a csere voltaképp az adásvétel sajátos formája, amikor a szerződő felek az ingatlanjaik tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget. Ebben az esetben mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csere szabályai megegyeznek az adásvétel szabályaival.

Oldal: ADÁS-VÉTEL
kőműves,burkoló,festő,felujítás,építés - © 2008 - 2024 - felujitasepites.hupont.hu

A weblap a HuPont.hu weblapszerkesztő használatával született. Tessék, itt egy weblapszerkesztő.

ÁSZF | Adatvédelmi Nyilatkozat